Şufa (Önalım) Davası Ne Zaman Açılır?

Yayın Tarihi: Haziran 21, 2026

Şufa (önalım) davası ne zaman açılır? sorusu, hisseli taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar tarafından sıkça araştırılır. Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı koşullarla bu payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyan yasal bir haktır.

Önalım hakkı, taşınmazdaki paydaşlık ilişkisinin korunmasını amaçlar. Çünkü paylı mülkiyette bir paydaşın dışarıdan üçüncü bir kişiye pay satması, diğer paydaşların taşınmaz üzerindeki kullanım ve tasarruf düzenini etkileyebilir. Bu nedenle kanun, diğer paydaşlara belirli süreler içinde dava açarak satılan payı kendi adlarına tescil ettirme hakkı tanımıştır.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda paydaşlara tanınan yasal bir alım önceliğidir. Bir paydaş, taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar, kanunda öngörülen süreler içinde dava açarak aynı payın kendi adlarına tescilini talep edebilir.

Bu hak, paydaşlık ilişkisinin korunması ve paydaşların istemedikleri üçüncü kişilerle aynı taşınmazda ortak hale gelmesini önleme amacına dayanır. Ancak şufa hakkı sınırsız bir hak değildir. Yalnızca belirli koşullarda, belirli sürelerde ve dava yoluyla kullanılabilir.

Şufa Davası Ne Zaman Açılır?

Şufa davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması halinde açılır. Satış işlemi tapuda gerçekleştiğinde, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Bu hak, ancak satış işleminin gerçekleşmesinden sonra kullanılabilir; satış vaadi, bağış, miras, trampa veya aile içi bazı devirlerde durum ayrıca değerlendirilir.

Şufa davası açma süresi satışın noter aracılığıyla bildirilip bildirilmediğine göre değişir. Alıcı veya satıcı, yapılan satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirirse, önalım hakkı sahibi paydaşlar bu bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır. Noter bildirimi yapılmamışsa güncel düzenlemeye göre satış tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde dava açılması gerekir. 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda ise eski 2 yıllık azami süre geçiş hükümleri kapsamında önem taşıyabilir.

Şufa Davasında 3 Aylık Süre Ne Zaman Başlar?

Şufa davasında 3 aylık süre, satışın hak sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi ile başlar. Paydaşın satışı tapudan öğrenmesi, komşudan duyması, alıcıyı taşınmazda görmesi veya başka şekilde fiilen haberdar olması kural olarak 3 aylık süreyi başlatmaz. Kanunda aranan bildirim noter aracılığıyla yapılan resmi bildirimdir.

Bu nedenle alıcı açısından satıştan sonra diğer paydaşlara noter bildirimi yapılması oldukça önemlidir. Noter bildirimi yapılmazsa 3 aylık süre başlamaz; ancak her halde satış tarihinden itibaren geçerli azami hak düşürücü süre işlemeye devam eder. Güncel düzenlemede bu azami süre 1 yıldır. Yargıtay uygulamasında da 3 aylık sürenin noter bildirimiyle başlayacağı, satışın başka şekilde öğrenilmesinin süreyi başlatmayacağı kabul edilmektedir.

Şufa Davasında 1 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

7571 sayılı Kanun değişikliği sonrası TMK 733/4 hükmünde azami hak düşürücü süre 1 yıl olarak düzenlenmiştir. Buna göre noter bildirimi yapılmamış olsa bile, 25 Aralık 2025 sonrası satışlarda önalım hakkı satış tarihinden itibaren 1 yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınabilir.

25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlar bakımından eski düzenlemedeki 2 yıllık sürenin uygulanıp uygulanmayacağı, geçiş hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle şufa davasında satış tarihi çok önemlidir. Satış tarihi 25 Aralık 2025 öncesi mi sonrası mı, dava açma süresini doğrudan etkileyebilir. Akademik değerlendirmelerde de önalım olayının 25.12.2025’ten önce gerçekleşmesi halinde 2 yıl, bu tarihten sonra gerçekleşmesi halinde 1 yıl süre ayrımı yapılması gerektiği belirtilmektedir.

Şufa Davası Kim Tarafından Açılır?

Şufa davasını, paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olan kişiler açabilir. Paydaş olmayan komşu, kiracı, akraba veya taşınmazla ilgisi bulunan başka bir kişi yasal önalım hakkını kullanamaz. Önalım hakkı, paydaşlık sıfatına bağlıdır.

Dava, payını satan eski paydaşa değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Çünkü dava sonucunda amaç, üçüncü kişi adına tescil edilen payın iptaliyle davacı paydaş adına tescil edilmesidir. Satıcı paydaş çoğu durumda davalı gösterilmez; ancak somut olayın niteliğine göre taraf teşkili dikkatle değerlendirilmelidir.

Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Şufa davası, taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal ve tescil sonucu doğuran bir davadır. Görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Çünkü taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bu nedenle dava açmadan önce taşınmazın tapu bilgileri, ada-parsel numarası, pay oranları, satış tarihi, alıcı bilgileri ve davacı paydaşın tapu kaydı dikkatle incelenmelidir. Yanlış mahkemede dava açılması süreci uzatabilir ve süreler bakımından risk oluşturabilir.

Şufa Davası Hangi Satışlarda Açılabilir?

Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde doğar. Burada temel işlem satış olmalıdır. Payın bağışlanması, miras yoluyla geçmesi, cebri artırma ile satılması, paydaşlar arasında satış yapılması veya Devlet İhale Kanunu kapsamındaki bazı satışlarda önalım hakkı kural olarak kullanılamayabilir.

7571 sayılı Kanun değişikliğiyle, cebri artırma yoluyla yapılan satışlar ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar bakımından yasal önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle satışın türü, şufa hakkının doğup doğmadığını belirleyen temel konulardan biridir.

Şufa Davasında Rayiç Bedel mi Tapu Bedeli mi Esas Alınır?

Önalım davalarında uzun yıllar boyunca tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri esas alınmaktaydı. Ancak 7571 sayılı Kanun ile TMK 734 maddesinde önemli değişiklik yapılmış ve önalım bedelinde rayiç bedel esası getirilmiştir. Güncel düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir.

Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından verilen kesin süre içinde ve belirlenen yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse davacı adına payın tesciline karar verilemez. Yeni düzenlemenin amacı, tapuda düşük gösterilen bedeller üzerinden kötü niyetli şekilde pay edinilmesini önlemek ve gerçek piyasa değerini esas almaktır.

Şufa Davasında Bedel Ne Zaman Yatırılır?

Şufa davasında davacının bedel yatırma yükümlülüğü, mahkemenin belirleyeceği aşamada gündeme gelir. Güncel düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli mahkeme tarafından tespit edilir. Davacı, belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır.

Bedelin süresinde yatırılmaması halinde önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez. Bu nedenle dava açmadan önce yalnızca süreler değil, ekonomik hazırlık da yapılmalıdır. Şufa davası, “dava açıldıktan sonra düşük tapu bedeliyle pay alınır” şeklinde düşünülmemelidir.

Fiili Taksim Varsa Şufa Davası Açılabilir mi?

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlar arasında fiili kullanım düzeni oluşmuş olabilir. Örneğin herkes taşınmazın belirli bir bölümünü uzun süredir kullanıyor, sınırlar fiilen belirlenmiş ve taraflar bu duruma itiraz etmiyorsa fiili taksim savunması gündeme gelebilir. Bu durumda şufa hakkının kullanılması dürüstlük kuralı bakımından tartışmalı hale gelebilir.

Fiili taksim, şufa davalarında alıcının en sık ileri sürdüğü savunmalardan biridir. Mahkeme; taşınmazın kullanım biçimini, paydaşlar arasındaki fiili bölüşümü, satışa konu payın hangi bölüme karşılık geldiğini, davacı paydaşın bu bölüşümü bilip bilmediğini ve hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığını inceler.

Bağış veya Muvazaalı Devirlerde Şufa Hakkı Kullanılır mı?

Şufa hakkı kural olarak satış işlemlerinde doğar. Payın bağışlanması halinde önalım hakkı doğmaz. Ancak bazı durumlarda taraflar gerçekte satış yapmasına rağmen işlemi bağış gibi gösterebilir. Bu durumda muvazaa iddiası gündeme gelebilir.

Eğer bağış işlemi gerçekte satışın gizlenmesi amacıyla yapılmışsa, diğer paydaşlar işlemin gerçek niteliğini ortaya koymaya çalışabilir. Ancak muvazaa iddiası ciddi ispat gerektirir. Tapu kayıtları, ödeme hareketleri, taraf ilişkileri, satış sonrası davranışlar ve tanıklar bu konuda önem taşıyabilir.

Şufa Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Şufa davası açmadan önce ilk olarak taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ardından davacının paydaş sıfatı, satışın üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığı, satış tarihi, noter bildirimi olup olmadığı, alıcının paydaş olup olmadığı ve dava süresi değerlendirilmelidir.

Bunun yanında yeni düzenleme nedeniyle rayiç bedel hazırlığı da önemlidir. Davacı, dava konusu payın piyasa değerine göre bedel yatırmak zorunda kalabilir. Bu nedenle yalnızca dava açma süresi değil, dava stratejisi, değerleme ve ekonomik hazırlık da birlikte planlanmalıdır.

Şufa Davasında En Sık Yapılan Hatalar

Şufa davalarında en sık yapılan hata, sürelerin yanlış hesaplanmasıdır. Noter bildirimi varsa 3 aylık süre; bildirim yoksa satış tarihinden itibaren azami süre dikkatle değerlendirilmelidir. Güncel düzenlemede 25 Aralık 2025 sonrası satışlar için azami süre 1 yıl olduğundan eski 2 yıllık süreye güvenerek hareket etmek hak kaybına yol açabilir.

Bir diğer hata, tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden dava açılabileceğini düşünmektir. Güncel sistemde rayiç bedel esası benimsendiği için davacının piyasa değerine yakın bir bedel yatırması gerekebilir. Ayrıca davanın yanlış kişiye karşı açılması, taşınmazın paylı mülkiyet yerine elbirliği mülkiyetine tabi olması, satış dışı işlemlerde şufa davası açılması ve fiili taksim savunmasının göz ardı edilmesi sık görülen hatalardandır.

Şufa Davası Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Şufa davası, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşların dışarıdan gelen üçüncü kişiye karşı korunmasını sağlayan önemli bir dava türüdür. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kanuni şartların oluşması gerekir. Her hisseli taşınmaz devri şufa hakkı doğurmaz; işlem mutlaka şufa hakkına elverişli bir satış olmalıdır.

Güncel düzenlemelerle şufa davalarında süreler ve bedel sistemi önemli ölçüde değişmiştir. Noter bildirimi varsa 3 aylık süre devam ederken, 25 Aralık 2025 sonrası satışlarda azami süre 1 yıl olarak uygulanmaktadır. Ayrıca önalım bedelinde rayiç bedel esası gündeme geldiğinden dava açmadan önce ekonomik ve hukuki hazırlık yapılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular