Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?

Yayın Tarihi: Mayıs 06, 2026

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir? sorusu, hem kiraya verenler hem de kiracılar tarafından en çok araştırılan kira hukuku konularından biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, yalnızca “evi boşaltmanı istiyorum” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Kiracının tahliyesi için kanunda düzenlenen geçerli bir sebebin bulunması, bu sebebe uygun sürelerin takip edilmesi ve çoğu durumda mahkeme kararı alınması gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun tarafından belirli ölçüde korunur. Bu nedenle ev sahibinin tahliye hakkı sınırsız değildir. Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü, 10 yıllık uzama süresinin dolması, esaslı tadilat veya kiracının sözleşmeye aykırı davranması gibi hallerde tahliye gündeme gelebilir.

Ev Sahibi Kiracıyı Sebepsiz Yere Çıkarabilir mi?

Ev sahibi, konut veya çatılı işyeri kiracısını hiçbir sebep göstermeden doğrudan çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının korunmasına yönelik özel hükümler bulunduğu için kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye için yeterli değildir. Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için kanunda düzenlenen sebeplerden birine dayanması gerekir.

Bu noktada sık yapılan hata, “sözleşme bir yıllıktı, süre bitti, kiracı çıkmalı” düşüncesidir. Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi sona erse bile kiracı çıkmak istemezse sözleşme belirli şartlarla uzamaya devam eder. Ev sahibinin tahliye davası açabilmesi için ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira borcu, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama süresi gibi ayrı bir hukuki dayanak bulunmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

İhtiyaç nedeniyle tahliye, ev sahibinin en sık başvurduğu tahliye nedenlerinden biridir. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir.

Mahkeme, ihtiyaç iddiasını soyut beyanla kabul etmez. Ev sahibinin gerçekten o taşınmaza ihtiyacı olup olmadığı, başka uygun taşınmazının bulunup bulunmadığı, ihtiyaç duyulan kişinin durumu ve olayın hayatın olağan akışına uygunluğu değerlendirilir. Örneğin ev sahibinin çocuğunun evlenecek olması, kendisinin kirada oturması, sağlık veya iş nedeniyle taşınmaza ihtiyaç duyması somut delillerle desteklenirse tahliye sebebi olabilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kiralanan ev satıldığında kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda değildir. Yeni malik, önceki kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve mevcut kira ilişkisi devam eder. Ancak yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa belirli şartlarla tahliye talep edebilir.

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilmelidir. Ayrıca dilerse sözleşme süresinin sonunda genel ihtiyaç hükümlerine göre de dava açabilir. Burada en önemli nokta, yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olmasıdır. Sadece evi daha yüksek bedelle kiraya vermek amacıyla yapılan tahliye talepleri hukuken risklidir.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracı tahliyesinde en güçlü hukuki nedenlerden biridir. Kiracı kira borcunu ödemezse ev sahibi, yazılı ihtar göndererek borcun ödenmesini isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya genellikle en az 30 günlük süre verilmesi gerekir. Bu süre içinde borç ödenmezse sözleşmenin feshi ve tahliye süreci gündeme gelir.

Kira ödemeyen kiracıya karşı yalnızca tahliye değil, aynı zamanda kira alacağının tahsili için icra takibi de başlatılabilir. Özellikle düzenli ödeme yapmayan kiracılar bakımından icra takibi, temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar süreçleri birlikte değerlendirilmelidir. Ancak ihtarın içeriği, ödeme süresi ve takip yolu doğru seçilmezse tahliye talebi usulden zayıflayabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi ve bu nedenle iki ayrı haklı ihtara sebep olması halinde gündeme gelir. Bu yol, özellikle kirayı sürekli geciktiren ancak ihtar geldikten sonra ödeyen kiracılara karşı kullanılır. Çünkü kiracı her defasında borcu sonradan ödese bile, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olmuşsa tahliye davası açılabilir.

Bu tahliye sebebinde süreler oldukça hassastır. İhtarların aynı kira yılı içinde olması, ihtarların haklı olması ve dava süresinin kira yılının bitiminden itibaren doğru zamanda açılması gerekir. İhtarın noter kanalıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Eksik, hatalı veya aynı alacağa ilişkin tekrarlı ihtarlar dava bakımından sorun yaratabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarılabilir mi?

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye talep edebilir. Ancak tahliye taahhütnamesi her durumda geçerli sayılmaz. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması, tahliye tarihini açıkça içermesi ve kiracının gerçek iradesini yansıtması gerekir.

Uygulamada en çok tartışılan konu, kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhütnameleridir. Kiracı daha eve girmeden veya sözleşme baskısı altında taahhüt vermişse, bu belgenin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir. Ayrıca taahhüt edilen tahliye tarihi geldikten sonra ev sahibinin süresinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekir. Süre kaçırılırsa taahhüde dayalı tahliye hakkı kaybedilebilir.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli koşullar altında 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu durum, halk arasında “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak bilinir. Ancak burada 10 yıl hesabı, kira sözleşmesinin ilk süresi ve uzama dönemleri dikkate alınarak teknik şekilde yapılmalıdır.

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirim yapılmazsa tahliye hakkı ilgili dönem bakımından kullanılamayabilir. Bu nedenle 10 yıllık kiracı tahliyesinde takvim hesabı, sözleşme başlangıç tarihi ve uzama dönemleri dikkatle incelenmelidir.

Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi, kiralanan taşınmazda esaslı tadilat, yeniden inşa veya imar amacıyla kapsamlı çalışma yapılması gerektiğinde tahliye talep edebilir. Ancak burada basit boya, küçük tamirat veya dekorasyon değişikliği yeterli değildir. Tadilatın taşınmazın kullanımını ciddi şekilde engelleyecek nitelikte olması gerekir.

Mahkeme, tadilat iddiasını değerlendirirken proje, ruhsat, teknik rapor, belediye evrakı ve yapılacak işlemin zorunluluğunu inceler. Ev sahibinin yalnızca “evi yenileyeceğim” demesi yeterli olmaz. Tadilat nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra da yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının hakları gündeme gelebilir. Bu nedenle bu tahliye nedeni dikkatle kullanılmalıdır.

Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranması Tahliye Sebebi midir?

Kiracının kira sözleşmesine ciddi şekilde aykırı davranması da tahliye sürecini gündeme getirebilir. Kiralananı özenle kullanmamak, komşulara rahatsızlık vermek, taşınmaza zarar vermek, izinsiz devir veya alt kiralama yapmak, apartman düzenini sürekli bozmak, aidat ve ortak gider yükümlülüklerini ihlal etmek gibi durumlar somut olaya göre tahliye sebebi olabilir.

Ancak her küçük ihlal tahliye için yeterli değildir. Mahkeme, davranışın kira ilişkisini çekilmez hale getirip getirmediğine bakar. Örneğin bir kez yaşanan basit gürültü şikayeti ile sürekli komşu huzurunu bozan, taşınmaza zarar veren veya yasaya aykırı kullanım yapan kiracı aynı şekilde değerlendirilmez. Bu nedenle ev sahibinin, aykırılığı belgeleyen tutanak, ihtar, site yönetimi yazısı, tanık veya resmi başvuru kayıtlarını saklaması önemlidir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Durumu Ne Olur?

Kiralanan taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiracı, eski sözleşme koşullarına göre taşınmazda oturmaya devam eder ve kira bedelini artık yeni malike öder. Bu nedenle “ev satıldı, kiracı hemen çıkacak” düşüncesi doğru değildir.

Yeni ev sahibi yalnızca kanunda yer alan tahliye sebeplerine dayanabilir. En yaygın yol, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebidir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve altı ay sonunda dava açılması gerekir. Yeni malik bu süreleri kaçırırsa genel ihtiyaç veya diğer tahliye sebeplerine başvurabilir; ancak bu durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi Kiracıyı Çıkardıktan Sonra Evi Başkasına Kiralayabilir mi?

İhtiyaç, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmazlarda ev sahibinin yeniden kiralama yasağına dikkat etmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça belirli süre içinde taşınmazı eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu kural, tahliye sebeplerinin kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar.

Örneğin ev sahibi “kendim oturacağım” diyerek kiracıyı çıkardıktan kısa süre sonra evi daha yüksek bedelle başkasına kiraya verirse, eski kiracı tazminat talep edebilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açan ev sahibinin, gerçekten belirttiği ihtiyacı gerçekleştirmesi gerekir. Aksi halde tahliye süreci sonradan tazminat uyuşmazlığına dönüşebilir.

Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı tahliye davası, genellikle sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde tahliye sebebi açıkça belirtilmeli, kira sözleşmesi, ihtarlar, ödeme kayıtları, tahliye taahhütnamesi, tapu kaydı, ihtiyaç belgeleri veya diğer deliller dosyaya eklenmelidir. Her tahliye sebebinin ayrı şartları ve süreleri bulunduğu için dava dilekçesinin doğru sebebe dayanması çok önemlidir.

Bir dosyada kira ödememe, ihtiyaç, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi birden fazla olasılık bulunabilir. Ancak yanlış tahliye sebebine dayanmak, haklı olan ev sahibinin davasını bile zayıflatabilir. Kiracı açısından da geçersiz taahhüt, usulsüz ihtar, samimi olmayan ihtiyaç veya süre aşımı gibi savunmalar gündeme gelebilir.

Kiracı Tahliye Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, kiracıyı çıkarmak için hukuki sebep olmadan baskı kurmaya çalışmaktır. Bir diğer hata, ihtar sürelerini kaçırmak veya yanlış içerikli ihtar göndermektir. Özellikle yeni malik ihtarında bir aylık bildirim süresi, tahliye taahhüdünde süresinde takip veya dava açma zorunluluğu, iki haklı ihtarda kira yılı hesabı ve 10 yıllık tahliyede üç aylık bildirim süresi çok önemlidir.

Kiracılar açısından en sık hata ise gelen ihtarları önemsememek, kira ödemelerini belgesiz yapmak veya tahliye taahhütnamesine zamanında itiraz etmemektir. Kira ödemelerinin banka yoluyla ve açıklamalı yapılması, ihtarların saklanması, sözleşme ve ödeme belgelerinin düzenli tutulması her iki taraf için de önemlidir.

Ev Sahibi ve Kiracı Açısından Sürecin Önemi

Kiracı tahliyesi, yalnızca taşınmazın boşaltılması meselesi değildir. Ev sahibi açısından mülkiyet hakkı, kira alacağı ve taşınmazı kullanma hakkı söz konusudur. Kiracı açısından ise barınma hakkı, sözleşme güvenliği ve kanuni koruma mekanizmaları önemlidir. Bu nedenle kanun, iki taraf arasında denge kurmaya çalışır.

Ev sahibi gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, kira ödenmiyorsa veya geçerli tahliye taahhüdü varsa tahliye talep edebilir. Ancak bu hakkın kanuna uygun şekilde kullanılması gerekir. Kiracı da kanundan doğan haklarını kullanabilir; fakat kira borcunu ödememek, taşınmaza zarar vermek veya sözleşmeye aykırı davranmak ciddi sonuçlar doğurabilir.

Sık Sorulan Sorular